Eigentum verpflichtet- ist eins der Hauptprinzipien, die langjährigem Leerstand widersprechen. Sterbende Gebäude, deren verblassende Schönheit man noch gut erkennen kann, gibt es in jeder Stadt und sind eine brachliegende Ressource in angespannten Wohnungsmärkten. Trotzdem scheinen deren Besitzerinnen und Besitzer immun gegen Wohnraumnachfrage und ökologischer Probleme durch neue Baugebiete zu sein. Teilweise aus nachvollziehbaren Gründen, teilweise auch nicht. Einen spannenden Versuch zwischen Eigentumsrechten und -Pflichten zu vermitteln gibt es Irland:
Leerstandsgesetz
Hausbesitz wird dort ebenfalls seit langem als Garant für ein sicheres Leben angesehen. Entsprechend stark ist die Unterstützung zum Kauf von Eigenheimen. Doch jenseits der Immobilien, die selbst bewohnt werden, gibt es auch dort Menschen mit mehreren Häusern, Immobilienfirmen und Spekulationsobjekte. Hier hört die irische Freundlichkeit ein Stück weit auf, denn Häuser müssen bewohnt werden, ist die erste Devise der dortigen Wohngesetze. Werden Sie das nicht, weil es sich um eine Geldanlage handelt oder der Besitzer wenig Initiative bei der Suche nach Käufern oder Mieten zeigt, gilt der derelicted sites Act. Also das Gesetz für verlassene Orte.
Wer einen solches Gebäude besitzt, wird von der Kommune aufgefordert, es zu renovieren und dem Markt wieder zuzuführen. Dafür haben die Besitzeden 2 Jahre Zeit. Ab dem 1. Jahr nach der Aufforderung, muss eine jährliche Abgabe von 7% des Immobilienwerts an die Kommune gezahlt werden, bis der Zustand vollständig behoben ist. Dies soll unter anderem Dauerrenovierungen als Schlupfloch aushebeln.
Eigentümer:innen fördern und fordern
Innerhalb dieser zwei Jahre erhalten die Besitzenden Beratung zu Fördermöglichkeit vom lokalen Leerstandsmanagement. Fördermittel gibt es beispielsweise für die energetische Sanierung, aber auch günstige Kredite für größere Sanierungsbedarfe.
Sollten die Hausbesitzenden nach zwei Jahren das Gebäude nicht wieder bewohnen, verkauft oder vermietet haben, werden Zwangsmaßnahmen verhängt. Diese werden je nach finanziellen Möglichkeiten, Zustand der Gebäude, Zielvorstellungen der Besitzenden und Bedarf an sozialem Wohnraum in der Region gewählt.
Von freundlicher Erinnerung bis Zwangsversteigerung
Dabei gibt es verschiedene Optionen, wenn die freundliche Erinnerung an die zwei Jahresfrist verstrichen ist.
Option A: Kommune renoviert und mietet das Gebäude als sozialen Wohnraum für 5-10 Jahre an. Dies bietet sich vor allem für Gebäude an, die in gutem Zustand sind und bei der die Geldnot der Besitzenden temporär ist. Hier bleibt das Gebäude im Eigentum der Besitzenden, diese sind aber auch für dessen Instandhaltung verantwortlich. Von den Mieteinnahmen erhalten die Besitzenden 90 %, nachdem Sanierungskosten durch Miteinnahmen vollständig getilgt wurden.
Option B: Kommunen renoviert selbst, mietet das Gebäude als sozialen Wohnraum für mindestens 25 Jahre. Dies bietet sich für Gebäude mit höherem Sanierungsbedarf an. Max. dürfen jedoch 60.000 Euro an Sanierungskosten veranschlagt werden. Diese Kosten werden ebenfalls mit den Miteinnahmen verrechnet. Danach erhalten die Besitzenden 80% der Mieteinnahmen. Das Gebäude bleibt in ihrem Eigentum, die Instandhaltung in dieser Zeit obliegt der Kommune. Nach den 25 Jahren kann das Gebäude wieder verkauft, vermietet oder selbst bezogen werden. Dies bietet sich vor allem an, wenn Gebäude für die nächste Generation aufgehoben werden soll.
Option C: Kommune renoviert selbst und enteignet Besitzende, wandelt daraufhin Gebäude in sozialen Wohnraum um. Teilweise wird Sanierung und Instandhaltung auch an gemeinnützige Organisationen vergeben. Das passiert vor allem bei Gebäuden, die die Besitzenden loswerden möchten z.B. weil die Immobilienfirma insolvent ist oder wenn die Besitzenden jede Zusammenarbeit verweigern. Besitzende erhalten Marktwert abzüglich der Sanierungskosten.
Option D: Kommune enteignet und zwangsversteigert Gebäude. Hier vor allem bei Gebäuden, die für Nutzung als sozialen Wohnraum z.B. aufgrund der Lage, ungeeignet sind oder im Umfeld kein Bedarf an sozialem Wohnraum besteht. Auch hier erhalten die Besitzenden Versteigerungserlös abzüglich der Kosten für Versteigerungsprozeß.
Androhung fördert Engagement
Alle Optionen sorgen dafür, dass Wohnraum wieder zur Verfügung steht. Bei vielen Immobilienbesitzenden wird auch die bloße Androhung schon reichen, um ihre Häuser wieder zu vermieten oder zu verkaufen.
Schwierig wird es bei Gebäuden, die so schwer in Mitleidenschaft gezogen sind, dass sie nicht mehr zu vermarkten sind. Handelt es sich um Gebäude in guter Lage, ist Abriss und Neubau, auch staatlicher Neubau eine gute Option. Wenn es sich um Gebäude weit außerhalb handelt, bleiben diese meist wie sie sind. Hier hilft langfristig nur das Bauverbot im Außenbereich.
Da auch Verwaltungen nicht alle Leerstände ihrer Umgebung kennen, können Menschen diesen Mangel, ähnlich wie bei andere städtischen Mängelmeldern melden. Diese kontaktiert nach Überprüfung die Hausbesitzenden.
Was bringt’s ?
Mit Hilfe dieses Gesetzes werden derzeit jährlich etwa 100 Häuser auf den irischen Häusermarkt zurückgebracht. Grund dafür sind die teilweise sehr zögerlichen Verwaltungen und das fehlende kommunale Personal. In Kommunen, die einen besonderen Wert auf die Leerstandsreaktivierung legen, wie Limerick, ist der Anteil der zurückgeführten Wohnungen wesentlich höher. Eine bessere Durchschlagskraft erhofft man sich durch die geplante, bundesweite Leerstandssteuer, die auch von Bundesbehörden einzogen werden. Und etwa 3% des Verkehrswerts beträgt, also mehrere tausend Euro pro Gebäude.
Stärke Gewichtung von Allgemeinwohl möglich
Man kann aus dem irischen Beispiel lernen, dass es ausgeglichenere Lösungen zwischen Eigentumsrecht und Verpflichtung gegenüber der Allgemeinheit geben kann. Diese sind nicht perfekt und bedürfen einem dauerhaften, politischen Willen zur Umsetzung, zeigen aber einen Kompromiss zwischen den beiden Polen konservativem Eigentumsverständnis und progressivem Gesellschaftseigentum. Auf jeden Fall wäre es ein echter Gamechanger- in der Debatte um die Reaktivierung von Leerständen.
Mehr Infos hier:
Details zum praktischen Ablauf
weiter Umsetzungsmaßnahmen zur Leerstandsreaktivierung in Irland
Beitrag der Irish Times zum sozialen Wohnraum in Dublin
Housing for All- Plan der irischen Regierung